Sponsorisé shutterstock_1558919906

Local commercial : 4 pièges à éviter pour trouver l’emplacement de ses rêves

, par Florent White

Cet article est sponsorisé par le site Unemplacement.com

La recherche d’un local commercial est une étape difficile et délimitée dans le temps. L’immobilier commercial n’est pas une science exacte et un micromarché comparé à celui de l’immobilier résidentiel. Les bonnes opportunités sont rares, il est donc crucial de bien préparer sa feuille de route afin de trouver dans de bonnes conditions le local commercial idéal pour son commerce. Voici les différentes étapes à comprendre et à maitriser pour éviter de tomber dans des pièges de « débutants » qui vous feront perdre du temps, de l’argent et pourront mettre à mal votre projet entrepreneurial qui souvent est l’aspiration d’une vie nouvelle.

Lancer ses recherches sans business plan

Il est important de se fixer des limites budgétaires à ne pas dépasser dans le cadre de sa recherche de local commercial. Location pure, droit au bail ou bien rachat d’un fonds de commerce, il existe de nombreux montages que seul un business plan pourra éclaircir.

Il est possible de passer par des consultants pour la création de votre business plan mais le plus simple, restera de passer par un comptable spécialisé dans le secteur d’activité défini. Commercialement, il réalisera ce fichier à vos côtés et, à titre gracieux si vous convenez à l’avance d’utiliser son cabinet pour la gestion comptable de votre future affaire. A noter que ce document est obligatoire dans le cadre d’un emprunt bancaire.

Votre business plan à présent matérialisé, vous pouvez définir les limites budgétaires de votre projet avec un montant de loyer et un budget maximum pour le pas de porte ou droit d’entrée, qui est une pratique courante pour les locaux commerciaux les mieux placés. Concernant le rachat d’un fonds de commerce de même activité, il faudra prendre en considération les droits d’enregistrement et une enveloppe amoindrie pour les travaux d’aménagement.

Prospecter en direct pour économiser sur les frais d’agence

Il est important de professionnaliser sa prospection car le marché de l’immobilier commercial est très opaque, confidentiel et les bonnes opportunités sont dépourvues de panneaux à vendre ou à louer. Faire appel à un agent immobilier spécialisé en immobilier commercial vous permettra de ne rater aucune opportunité localement mais aussi, de négocier des conditions financières cohérentes avec les prix du secteur.

Certaines plateformes spécialisées en immobilier commercial telles que unemplacement.com ont compris ce besoin de transparence et leur modèle unique permet d’ouvrir gratuitement les portes de ce marché confidentiel à de jeunes entrepreneurs sérieux dans leur recherche de local commercial. En quelques clics, ils bénéficient d’une puissance de communication auprès de centaines de professionnels de l’immobilier qui n’était réservée jusqu’à aujourd’hui qu’à des acquéreurs professionnels tels que des enseignes nationales.

Passer par un professionnel de l’immobilier spécialisé à un coût mais celui-ci sera largement compensé par le temps et l’argent gagné sur une bonne négociation. Il est conseillé avant toute signature d’imposer des conditions suspensives telles que le prêt bancaire et l’obtention des autorisations administratives de travaux qui sécuriseront votre transaction. Ces étapes d’une durée d’environ 3 mois (au plus vite) sont difficiles à entendre pour un cédant désireux d’aller vite d’où l’importance de faire intervenir un professionnel expérimenté n’ayant pas de parti pris. Enfin, ses honoraires seront à renverser uniquement à la signature définitive du bail commercial, c’est-à-dire en toute sécurité juridique et financière pour l’acquéreur.

Il est possible de prospecter en direct les propriétaires de locaux commerciaux. Ce travail demande du temps, de l’organisation et beaucoup de motivation car cela consiste méthodiquement à faire du « porte à porte ». Les gérants sont rarement dans leurs points de vente et la barrière des employés est clairement difficile à franchir.

Autre possibilité, accéder à des offres en direct par l’intermédiaire d’internet sur des sites destinés aux particuliers. Plus de barrières et l’accès direct aux bons interlocuteurs ! Malheureusement, vous risquez de vous retrouver à chercher une aiguille dans une botte de foin car les sites de dépôt d’annonces regorgent d’offres dites de « fond de tiroir », qui n’ont pas trouvé preneur en off market et sont souvent des emplacements de mauvaise qualité.

Prospecter en direct connait également ses limites car entre non-professionnels de la transaction immobilière il y aura forcément des points de désaccords difficilement négociables sans compromis. Dans ces conditions être accompagné d’un conseil juridique et comptable sera plus que nécessaire pour faire valoir les droits et les devoirs de chacun. Dernièrement, passer en direct propriétaire ne vous protège pas de vices-cachés potentiels que certains bailleurs peu scrupuleux ne souhaiteraient pas que vous sachiez avant la signature définitive (bilan faussés, électricité pas aux normes…), le travail d’un agent spécialisé en immobilier commercial et de vous garantir contre ce genre de risque.

Ne pas avoir définit son concept

Le futur commerce possède forcément des impératifs opérationnels en termes de surface : zone d’accueil, zone d’exposition, zone de production, réserves, locaux sociaux etc. A celles-ci, s’ajoutera les normes en vigueur régie par le code de la construction et de l’habitation.

Dans le cadre d’une méconnaissance complète du sujet, il sera primordial de faire appel à un architecte qui permettra de mettre sur papier un plan cohérent avec vos attentes tout en respectant les limites de la loi.

Une fois le concept défini, il conviendra de vérifier si les surfaces préconisées correspondent à votre budget et surtout, au prix du marché. Le cas échéant, l’architecte devra revoir sa copie afin de trouver le bon équilibre ou bien, se tourner vers des emplacements moins chers. Attention, chaque mètre carré inutile reste une surface à aménager et à entretenir. Donc si vous êtes sur un loyer attractif, vous pouvez cloisonner ces surfaces inexploitables commercialement au profit d’une réserve, d’un bureau ou bien, d’une sous location.

Ne pas identifier le type d’emplacement adapté à son activité

Les zones de recherche sont facilement identifiables selon la typologie de clientèle désirée et l’activité du futur commerce. Des sociétés de géomarketing peuvent établir des études de marché en fonction de vos prérogatives afin de vous aider dans votre prise de décision. Ce service à un coût (de 100 à 200 euros pour des études automatiques en ligne à 2 000 – 3 000 euros pour une véritable étude sur le terrain avec un consultant spécialisé) mais cela en vaut la peine car un bail commercial est un contrat de 9 ans d’où l’intérêt d’identifier le bon axe de recherche. Aussi, c’est un document qui pourra être demandé par votre partenaire bancaire et plus il sera complet et précis, plus vous aurez des chances de le séduire, surtout si c’est une création et que vous ne justifiez pas d’une expérience antérieure dans le commerce.

Il existe 3 catégories de locaux commerciaux : le centre-ville, la périphérie et les concessions.

 

Le centre-ville :

Entrée de ville, hyper centre ou zone piétonne, c’est l’emplacement idéal pour une clientèle locale. La plupart des locaux commerciaux sont soumis à des règlements de copropriétés donc attention aux interdictions concernant certains métiers. Le plus simple restera la prise à bail d’un local commercial exerçant la même activité donc, de s’acquitter d’un pas de porte.

La périphérie :

La zone d’activité commercial ou retail park est un ensemble commercial réunissant plusieurs locaux commerciaux situés en entrée de ville et munis d’un parking. Souvent, ils appartiennent à un propriétaire unique ce qui facilite les démarches administratives. C’est un emplacement qui s’adresse aussi bien à la clientèle locale qu’à celle de passage car ils sont situés sur des routes départementales ou nationales.

Le centre commercial attire des clients venant de tous horizons dans un rayon de 30km. C’est une population quantifiable qui permet de comparer les performances d’un centre à un autre. Attention, les bailleurs des centres commerciaux peuvent exiger un bail ferme de 6 ou 10ans, et il est de rigueur d’ajouter au loyer des redevances complémentaires pour la gestion du centre

Les concessions :

Ce sont des locaux commerciaux implantés dans des aéroports, des gares ou des aires d’autoroutes. De petite surface, ils peuvent accueillir un nombre très important de visiteurs à des créneaux bien précis. C’est une clientèle dite « pendulaire » qui peut augmenter de manière exponentielle selon l’heure et la saisonnalité. Pour s’implanter dans ce type de local commercial, il faudra répondre à un appel d’offre et avoir un concept bien défini. En ce qui concerne les conditions financières il y a le loyer classique auquel il faut ajouter des redevances.

Avatar

Florent White


Sur le même thème


Réagir à cet article

Un système de modération est en place sur ce site. Votre commentaire sera en ligne après vérification.


*

* Champs obligatoires